Какой кредитный рейтинг вам нужен, чтобы купить дом? Ваш путеводитель по кредиту и ипотеке

Помните, что ипотечные кредиторы не смотрят на ваш кредитный рейтинг в вакууме.

Они также смотрят ваш кредитный отчет, долги и первоначальный взнос. Чем сильнее вы в этих областях, тем больше вероятность того, что вам сойдет с рук низкий кредитный рейтинг.

Обратной стороной более низкого кредита является то, что вы будете платить более высокую процентную ставку. Но многие покупатели с низкими оценками предпочитают покупать сейчас и рефинансировать по более высокой ставке, когда их кредитоспособность улучшится позже.

В этой статье (Перейти к…)

  • Минимальный кредитный рейтинг по ипотечной программе
  • Что считается «хорошей» кредитной историей?
  • Лучшая ипотека для покупателей с низким уровнем кредита
  • Кредитные требования со стороны кредитора
  • Кредитный рейтинг против кредитной истории
  • Что составляет ваш кредитный рейтинг?
  • Как решить распространенные кредитные проблемы

Минимальный кредитный рейтинг по ипотечной программе

Кредитный рейтинг, необходимый для покупки дома, зависит от типа ссуды, на которую вы подаете заявку.

Минимальные кредитные требования для пяти основных вариантов ссуды варьируются от 580 до 680.

  • Обычная ссуда(при поддержке Fannie Mae и Freddie Mac): минимум 620 баллов FICO
  • Кредит FHA: минимум 580 баллов FICO
  • Кредит VA: типичный минимальный балл 620 (зависит от кредитора)
  • Сельский жилищный кредит USDA: минимум 640 баллов FICO
  • Джамбо-кредит(для дорогостоящей недвижимости): минимум 680 баллов FICO

Обратите внимание, что ссуды FHA на самом деле позволяют получить кредитный балл до 500. Но если ваш балл ниже 580, вам потребуется 10% первоначальный взнос, чтобы соответствовать требованиям. Заемщикам с кредитным рейтингом выше 580 нужно всего лишь 3,5% для ипотеки FHA.

Другие требования для покупки дома

Конечно, нужно знать больше, чем просто кредитный минимум (вот почему инструкции по андеррайтингу состоят из сотен страниц).

Помимо кредитного рейтинга, кредиторы оценивают заемщиков на основании:

  • Первоначальный взнос: для большинства кредитных программ требуется минимум 3% предоплаты.
  • История доходов и занятости: большинство кредиторов хотят иметь стабильный доход и работу не менее 2 лет.
  • Экономия: вам понадобятся наличные для покрытия первоначального взноса, затрат на закрытие сделки и, зачастую, денежных резервов.
  • Существующие долги: соотношение вашего долга к доходу сравнивает ранее существовавшие долги, такие как студенческие ссуды, автокредиты и минимальные платежи по кредитной карте, с вашим ежемесячным валовым доходом. Чем ниже ваш DTI, тем лучше
  • Сумма кредита: если у вас более низкий кредит, сумма вашего кредита, вероятно, должна быть в пределах кредитных лимитов FHA или соответствующих кредитных лимитов.

Если ваш кредитный рейтинг слабый, но у вас стабильный доход, большая сумма сбережений и управляемая долговая нагрузка, у вас больше шансов получить одобрение ипотеки.

Точно так же у вас есть хорошие шансы на одобрение кредита, если ваши кредитные рейтинги высоки, но вы только средние по этим другим факторам.

Необязательно быть великим во всех сферах, чтобы получить одобрение.

Главное - понять, что кредиторы рассматривают вашу заявку полностью, а не только кредитную, и найти программу ссуды, которая соответствует вашим потребностям как заемщика.

Что считается «хорошим» кредитом для ипотеки?

Хотя можно купить дом только с справедливой кредитной историей, вы получите более низкую ставку по ипотеке и лучшие условия ссуды с более высоким баллом.

Итак, что считается «хорошим» кредитом для ипотеки? Уровни кредитоспособности FICO являются хорошей отправной точкой, поскольку FICO - это стандартная скоринговая модель, используемая ипотечными кредиторами.

  • Исключительный кредит: 800-850
  • Очень хороший кредит: 740-799
  • Хороший кредит: 670-739
  • Справедливый кредит: 580-669
  • Плохая кредитоспособность: 300-579

К счастью, вам не нужен «исключительный» балл в диапазоне 800-850, чтобы получить лучшую ставку по ипотеке. Большинство покупателей жилья не имеют кредита и близко к этому.

Фактически, средний кредитный рейтинг по закрытым ипотечным кредитам в 2020 году был чуть ниже 750.

Fannie Mae и Freddie Mac предлагают лучшие ставки для заемщиков с рейтингом выше 740

Ипотечные кредиторы понимают, что безупречный кредит - это не норма, и не ждут заоблачных результатов.

Fannie Mae и Freddie Mac, агентства, выдающие большинство жилищных кредитов, предоставляют лучшие ставки заемщикам с рейтингом выше 740, что означает, что «средний» покупатель в 2020 году имел право на получение лучших ставок.

Лучшая ипотека на покупку дома с низкой кредитной историей

Если у вас низкий кредитный рейтинг или в вашем кредитном отчете нет красных отметок, первый тип ипотеки, на которую вам следует обратить внимание, - это ссуда FHA.

Кредиты FHA

Ссуды FHA - это ипотечные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией. Эта страховка защищает ипотечных кредиторов, позволяя им предоставлять ссуды заемщикам с более низким кредитным рейтингом и небольшими первоначальными взносами.

Фактически, ипотечная программа FHA была специально разработана для покупателей жилья, испытывающих трудности с получением кредита. Это дает самый низкий кредитный рейтинг среди любой кредитной программы - 500 - хотя вам потребуется 10% -ный первоначальный взнос, если ваш рейтинг ниже 580. Тем, у кого оценка выше 580, нужно только положить 3,5%.

Обычные / соответствующие ссуды

Обычные ссуды также позволяют получить скромный кредитный рейтинг 620 с первоначальным взносом всего в 3%.

Однако стоимость частного ипотечного страхования (PMI) может сделать обычные ссуды непривлекательными для заемщиков с низким уровнем кредитоспособности, снизившись менее чем на 20%.

Как обычные ссуды, так и ссуды FHA требуют ипотечного страхования. Разница в том, что FHA взимает одинаковые взносы по ипотечному страхованию для всех заемщиков, независимо от кредита.

С другой стороны, обычная ипотека резко повысила ставки PMI для заемщиков с низким уровнем кредита и низким первоначальным взносом. В результате финансирование FHA иногда может быть дешевле для заемщиков с кредитом от низкой до середины 600.

VA кредиты

Для ветеранов и действующих военнослужащих ипотека VA обычно является лучшим вариантом.

Ипотечные кредиты VA также поддерживаются федеральным правительством (Департаментом по делам ветеранов). Они получают выгоду от сверхнизких ставок по ипотеке, и, в отличие от ссуд FHA, заемщикам не нужно платить за ипотечное страхование, чтобы получить финансирование.

Технически не существует минимального кредитного рейтинга для ссуды VA. Многие кредиторы устанавливают планку на уровне 620, но целеустремленные покупатели, вероятно, могут найти кредиторов VA, которые разрешают кредитный рейтинг, начиная с 580.

Ипотечные накладные расходы: требования к кредитам различаются в зависимости от кредитора.

Ипотечный оверлей - это дополнительное руководство по ипотеке, установленное кредитором, которое выходит за рамки официального минимального стандарта ссуды.

Например, FHA допускает оценку FICO до 500, но некоторые кредиторы устанавливают свой минимум на уровне 620.

По данным Fannie Mae, большинство ипотечных кредиторов применяют ипотечные оверлеи. Самый распространенный оверлей относится к кредитным рейтингам.

Около половины опрошенных кредиторов применяют дополнительные требования к минимальному кредитному баллу для ипотечной ссуды. Таким образом, ваш счет 500 FICO может не дать вам одобрения FHA, даже если FHA разрешит это.

Вот почему разумно повторно подать заявку на ипотеку, если вам недавно отказали. Возможно, вам отказали в ссуде, но это могло произойти из-за накладных расходов. Есть шанс, что вы получите одобрение от кредитора с более гибкими правилами.

Подайте заявку в другом банке, возможно, вы получите лучшие результаты.

Как ипотечные кредиторы привлекают кредит

Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредиторы получают кредитный отчет из всех трех кредитных бюро на вас. Их решения о предоставлении ссуды и условия вашей ссуды зависят от результатов этих отчетов.

Кредиторы квалифицируют вас на основе вашего «среднего» кредитного рейтинга.

Например, если ваши оценки равны 720, 740 и 750, кредитор будет использовать 740 в качестве вашего FICO. Если ваши баллы составляют 630, 690 и 690, кредитор будет использовать 690 в качестве вашего FICO.

Когда вы подаете заявление с супругом или созаемщиком, кредитор будет использовать меньшую из средних кредитных оценок двух заявителей.

Ожидайте, что каждое бюро покажет вам разные FICO, поскольку у каждого будет немного разная информация о вас.

Однако во всех случаях вам нужно будет показать хотя бы одну учетную запись, которая сообщала историю платежей не менее шести месяцев, чтобы у бюро было достаточно данных для расчета балла.

Кредитный рейтинг против кредитной истории

Ваш кредитный рейтинг выражает вашу надежность как заемщика одним числом. Такой способ дистилляции кредита полезен, но это еще не все.

Низкий кредитный рейтинг может быть по многим причинам. Возможно, вы предпочитаете платить наличными, а не кредитом; возможно, вы слишком молоды, чтобы иметь кредитную историю; или, возможно, у вас высокий баланс.

Ипотечные кредиторы понимают, что низкий кредитный рейтинг не всегда означает высокий риск. Вот почему они смотрят на всю вашу кредитную историю - представленную вашим кредитным отчетом - а не только на ваш рейтинг FICO.

Даже если ваша оценка находится на низком уровне, «респектабельная» кредитная история может вас одобрить.

Если у вас низкий балл из-за того, что вы мало занимали в прошлом (известное как «тонкий файл»), многие кредиторы захотят просмотреть альтернативные записи, не включенные в ваш кредитный отчет, например, арендную плату и коммунальные платежи. Это может помочь новым покупателям жилья получить одобрение даже без обширной кредитной истории.

Точно так же, если у вас были проблемы с кредитом в прошлом - например, банкротство или короткая продажа - все еще можно купить дом.

Банкротство может оставаться в вашем кредитном отчете в течение 7-10 лет. Но если вы держите свои финансы в порядке и своевременно вносите платежи после банкротства, вы потенциально можете претендовать на ипотеку всего за 2 года.

Однако с плохой кредитной историей дело обстоит иначе.

Характеризуется взысканием, списанием, просроченными и просроченными платежами, «плохой кредит» приведет к отказу в выдаче кредита.

Если ваш кредитный рейтинг низкий из-за того, что вы не смогли вовремя внести платеж по кредиту, или если вы держите все свои кредитные карты на максимальном уровне, кредитор вряд ли упустит эти проблемы из виду. Вам, вероятно, потребуется год или около того, чтобы поработать над улучшением своего кредитного рейтинга, прежде чем вы сможете всерьез задуматься о покупке дома.

Что составляет ваш кредитный рейтинг?

Кредитный рейтинг FICO учитывает информацию, содержащуюся в вашем кредитном отчете. Некоторые части вашей кредитной истории более важны, чем другие, и будут иметь большее значение для вашей общей оценки.

Ваша оценка FICO складывается из следующего:

  • История платежей: 35% от вашего общего балла
  • Общая задолженность: 30% от вашей общей суммы баллов
  • Длина кредитной истории: 15% от вашего общего балла
  • Новый кредит: 10% от вашего общего балла
  • Тип используемого кредита: 10% от вашей общей суммы баллов

Основываясь на этой формуле, большая часть вашего кредитного рейтинга выводится из вашей истории платежей, а сумма вашего долга по сравнению с суммой кредита, доступной вам. Эти два элемента составляют 65% вашей оценки FICO.

Чтобы оказаться в лучшем положении для получения ипотечной ссуды, сконцентрируйтесь в первую очередь на этих областях. Оплачивайте счета вовремя, когда это возможно, и постарайтесь снизить «коэффициент использования кредита».

Коэффициент использования вашего кредита сравнивает общую сумму кредита, доступного вам, с вашим текущим балансом; старайтесь держать его ниже 30%.

Это значительно улучшит ваши баллы FICO и условия ипотечного кредита.

Как решить частые кредитные проблемы при покупке дома

Если ваш кредитный рейтинг или кредитная история мешают вашим планам покупки дома, вам необходимо предпринять шаги для их улучшения.

Некоторые проблемы - например, ошибки в вашем кредитном отчете - можно относительно быстро исправить и немедленно повлиять на ваш счет. Решение других проблем может занять гораздо больше времени.

Вы должны начать проверять свой кредит на раннем этапе, в идеале за 6-12 месяцев до того, как вы захотите купить дом. Это даст вам время определить проблемы с вашей оценкой или отчетом и поработать над их решением, прежде чем вы подадите заявку на предварительное одобрение ипотеки.

Вот советы по решению некоторых из наиболее распространенных проблем с кредитованием, с которыми сталкиваются покупатели жилья.

Право на ипотеку без кредитного рейтинга

Получить ипотеку можно даже без кредитной истории.

Многие люди покупали все за наличные, что является признаком финансовой ответственности. Вот почему большинство кредиторов могут помочь вам составить «нетрадиционный кредитный отчет», если у вас нет кредитного рейтинга или истории.

Кредитор будет брать историю из таких счетов, как аренда, коммунальные услуги и даже счета за сотовый телефон, чтобы получить за вас оценку.

Если в прошлом вы хорошо управляли этими типами счетов, есть большая вероятность, что вы сможете получить ипотеку даже без кредитного рейтинга.

Получение ипотеки с тонкой кредитной историей

Один из способов повысить свой кредитный рейтинг - стать «авторизованным пользователем кредитной карты» на чьей-либо учетной записи. Вы можете быть добавлены к «здоровым» счетам кредитной карты, и это может повысить ваш счет.

Эта стратегия может помочь вам, если вы новичок в управлении кредитами и у вас мало открытых кредитных линий или «торговых линий».

«Tradelines» - это кредитный жаргон для счетов с кредиторами. Когда у вас не хватает торговых линий, кредитным бюро может быть трудно присвоить вам кредитный рейтинг, а кредиторам трудно понять, хороший ли вы заемщик.

Присоединяясь к существующей учетной записи tradeline в качестве авторизованного пользователя, вы можете использовать хорошую кредитную репутацию родственника или супруги, пока у вас не будет времени создать собственный кредитный профиль.

Получение «разрешения» на использование кредитной карты члена семьи может быть отличным способом повысить свой собственный кредитный рейтинг и получить право на покупку дома раньше.

Исправление ошибок кредитного отчета

Вы можете и должны проверить свой кредитный отчет перед покупкой дома. Потребители могут получить один бесплатный отчет о кредитных операциях в год на сайте Annualcreditreport.com.

Если вы обнаружите ошибки в своем кредитном отчете, примите меры, чтобы исправить их как можно быстрее.

Сначала свяжитесь с кредитными бюро по поводу ошибок. Вам также следует связаться с теми кредиторами, которые предоставили ошибочную информацию.

В соответствии с Законом о честной кредитной отчетности каждая из этих сторон несет ответственность за исправление неточной или неполной информации в вашем кредитном отчете.

Для простоты управление спорами можно осуществлять в режиме онлайн. Если все три бюро сообщают об одной и той же ошибке, не забудьте сообщить об ошибке во все три бюро. Equifax, Experian и TransUnion не делятся такой информацией друг с другом.

Закон требует, чтобы кредитные бюро исследовали рассматриваемые предметы, обычно в течение 30 дней, если только ваш спор не считается «несерьезным». Обратите внимание, что вам может потребоваться приложить копии документов, подтверждающих вашу позицию. Никогда не отправляйте оригиналы!

В течение 45 дней кредитные бюро сообщат вам о результатах расследования.

Затем вы захотите получить новую копию своего кредитного отчета, чтобы убедиться, что ошибки были исправлены, прежде чем подавать заявку на ипотеку.

Покупка дома с партнером, которому не хватает кредита

Преимущество покупки дома с супругом или партнером заключается в том, что вы, вероятно, объединяете два дохода, что может помочь вам получить более крупную выплату по ипотеке и, следовательно, более дорогой дом.

Обратной стороной является то, что низкий кредитный рейтинг одного созаемщика может отклонить заявку для обоих заемщиков. Это потому, что ипотечные кредиторы смотрят на более низкий кредитный рейтинг между вами двумя, чтобы определить ваши варианты ссуды и процентную ставку.

В зависимости от кредитного рейтинга и дохода вашего партнера существует несколько различных вариантов решения этого вопроса в заявлении на получение ипотечной ссуды.

Рассмотрите возможность подачи заявки на кредит самостоятельно

Прежде чем подавать плохую заявку на получение кредита, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы узнать, можете ли вы претендовать на получение ссуды самостоятельно. Если у вас достаточный доход, вы можете полностью отказаться от ипотечного кредита.

Вы всегда можете добавить их в заголовок собственности после закрытия ипотеки. Однако это дает вашему партнеру некоторую долю владения недвижимостью, в то время как вы будете единственным, кто обязан выплатить ипотеку.

Обратите внимание: если у вас есть совместный банковский и инвестиционный счета, вы можете использовать эти деньги для внесения первоначального взноса и засчитывать их как актив в своей заявке на ипотеку. Ваш партнер должен будет написать письмо о том, что у вас есть доступ к 100 процентам совместно хранимых средств.

Деньги на счетах, которые ведутся исключительно на имя вашего партнера, не будут считаться активами, доступными вам в соответствии с большинством правил программы.

Используйте доход вашего партнера, а не его кредит

Если из-за вашего дохода вам не хватает возможности получить жилищный заем, у вас все еще есть варианты.

Fannie Mae предлагает гибкую кредитную программу, называемую HomeReady ипотека, которая позволяет заемщикам, имеющим право на получение кредита, учитывать доход от членов своей семьи, не занимающихся заемными средствами.

Это означает, что вы можете использовать доход своего партнера в дополнение к своему собственному и претендовать на более высокую выплату по ипотеке, не добавляя его в качестве полноправного со-заемщика по ссуде, которому пришлось бы пройти через андеррайтинг кредита.

В качестве дополнительного преимущества ипотека HomeReady требует только 3% первоначального взноса.

Получение одобрения ипотеки во время кредитного консультирования

Часто службы кредитного консультирования вовлекают своих клиентов в планы управления долгом или DMP. Это может быть подходящим инструментом для погашения ваших долгов.

Имея план управления долгом, вы делаете разовый ежемесячный платеж своему консультационному агентству, которое затем распределяет ежемесячные суммы между вашими кредиторами.

Часто агентство просит кредитора снизить вашу процентную ставку и оплату. Однако, если вы производите сокращенные платежи, ваши кредиторы могут сообщить об этом в кредитные бюро.

Обычно это снимает баллы с вашего кредитного рейтинга. Кроме того, кредиторы могут сообщить, что счет находится в DMP, если они примут уменьшенный платеж или сделают для вас другие уступки.

Когда вы входите в DMP, вам обычно необходимо закрыть включенные учетные записи. Это также может повредить вашему счету FICO.

Наконец, знайте, что вы будете нести ответственность (и это, вероятно, будет отражено в вашей кредитной истории), если ваш DMP задерживает свои ежемесячные платежи вашим кредиторам.

Перед тем, как совершить DMP, спросите своих кредиторов, как будет сообщаться о счете в кредитные бюро, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Как ипотечные кредиторы относятся к планам управления долгом?

Если ваш кредитный рейтинг и история платежей находятся в их рулевой рубке, а соотношение вашего долга к доходу приемлемо, большинство ипотечных кредиторов не заботятся о том, участвуете ли вы в плане управления долгом или нет.

Ни в руководствах по андеррайтингу Fannie Mae и Freddie Mac нет конкретного упоминания о кредитных консультациях или DMP для согласованных ссуд, которые обрабатываются через их автоматизированные системы андеррайтинга.

Однако, если человек вручную гарантирует вашу ссуду, решение может быть другим. Страховщики руководствуются здравым смыслом, и мнения могут отличаться. Кроме того, соответствующим ипотечным кредиторам разрешается «накладывать» более строгие требования, чем минимальные требования агентства.

Жилищные ссуды и DMP FHA

В руководящих принципах FHA по ипотеке упоминаются планы выплат по консультациям по потребительскому кредитованию, и вполне нормально быть в одном из них и получить жилищный заем, если:

  • У вас как минимум 12 месяцев в плане
  • Вы внесли все необходимые платежи полностью и в срок
  • У вас есть письменное разрешение консультационного агентства

Это почти идентично позиции FHA в отношении банкротств по главе 13, которые на самом деле являются планами управления долгом по решению суда.

Достаточно ли высок ваш кредитный рейтинг, чтобы купить дом?

Если ваш кредитный рейтинг выше 580, вы имеете право на ипотеку. С оценкой выше 620 у вас не должно возникнуть проблем с получением кредита на покупку дома.

Но помните, что кредит - это только одна часть головоломки. Кредитор также должен подтвердить ваш доход, занятость, сбережения и долги, а также местоположение и цену дома, который вы планируете купить.

Чтобы узнать, можете ли вы купить дом и сколько вам разрешено брать взаймы, получите предварительное одобрение ипотечного кредитора. Обычно это можно сделать онлайн бесплатно, и это даст вам проверенный ответ о перспективах покупки вашего дома.

Популярные статьи

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ