Как часто не принимаются непредвиденные предложения? Устранение риска

В сфере недвижимости предложение обычно не является завершенной сделкой. Как продавец, вы хотите знать: как часто случайные предложения не выполняются и каковы ваши шансы на закрытие?

Вот что вам следует знать, оценивая свой риск. Большинство предложений по недвижимости содержат оговорки «если и только если». Недавнее исследование Национальной ассоциации риэлторов (NAR) показывает, что в мае 2020 года 76% недавних закрытых продаж содержали условные покупки, а 9% контрактов были расторгнуты.

Основными причинами расторжения контракта в последнее время являются: покупатель потерял работу (28% - причина выше обычного из-за COVID-19), проблемы, связанные с получением финансирования (21%), осмотр дома (17%) и другие. непредвиденные расходы, указанные в контракте (7%).

Однако в предыдущие месяцы - до воздействия пандемии - NAR сообщал, что расторгнутые контракты составляли от 2% до 5% сделок за данный месяц. Таким образом, основываясь на этих цифрах, вы можете разумно заключить, что у контракта с недвижимостью есть от 1% до 10% вероятность разрыва контракта, что означает, что шансы урегулирования довольно хороши даже в неопределенные времена. Данные NAR неизменно показывают, что гораздо более вероятно, что ваш контракт будет отложен и все равно будет закрыт.

Но любой риск при продаже дома - это плохо.

Для углубленного анализа того, как часто выпадают условные предложения, мы собрали дополнительную релевантную статистику и проконсультировались с ведущим агентом по недвижимости Лиз Доннелли, у которой на 17% больше продаж, чем у среднего агента в Вентуре, Калифорния. Мы объясним самые рискованные непредвиденные обстоятельства и объясним, что вы, как продавец, можете сделать, чтобы защитить свою продажу.

Обычные подозреваемые: непредвиденные обстоятельства, на которые следует обратить внимание

Непредвиденные обстоятельства - это юридические положения, в которых говорится, что для закрытия контракта должны быть выполнены определенные требования. Непредвиденные обстоятельства в основном защищают интересы покупателя, позволяя ему выйти из контракта с внесением задатка, если они не могут выполнить заявленные требования. Вот краткое изложение наиболее распространенных условных предложений и того, насколько вероятно, что они не будут выполнены:

Непредвиденные расходы при продаже дома

  • Сделка:предложение покупателя зависит от того, сначала он продаст свой дом.
  • Уровень риска:высокий
  • Известная статистика:в мае 2020 года 6% предложений включали непредвиденные расходы на продажу жилья.
  • Лучший совет агента по недвижимости:избегайте заключения контракта с предложением, которое включает это непредвиденное обстоятельство. Существует высокий риск того, что условное предложение может не состояться и поставить под угрозу вашу продажу. Доннелли объясняет:

«Представьте себя за пять дней до закрытия, когда вы уже заплатили X долларов за свой фургон или даже вывезли все из дома. Если этот другой дом рухнет, теперь вы находитесь в ситуации, когда вам нужно начинать все сначала, и у вас есть дом, который не выглядит так хорошо, как когда вы впервые выставили его на рынок, потому что теперь у вас есть небольшие вмятины в вашем доме. ковер с того места, где стоял ваш диван, и выцветшие участки на стенах, где были каркасы кроватей.

Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств

  • Сделка:предложение покупателя зависит от того, утвердит ли кредитор их ипотеку.
  • Уровень риска:умеренный
  • Статистические данные, которые нам известны:проблемы с финансированием явились причиной 21% расторгнутых контрактов в мае 2020 года. Поскольку 86% недавних покупателей финансируют покупку дома, в среднем финансируя около 88% покупки, непредвиденные финансовые обстоятельства являются обычным явлением. Тем не менее, непредвиденное финансирование влечет за собой риск, поскольку даже предварительно одобренные покупатели могут не подать заявку на ипотеку, если они потеряют источник дохода или приобретут долг после подачи первоначальной заявки.
  • Лучший совет агента по недвижимости:если вы рассматриваете предложение с непредвиденным финансированием, обратитесь к кредитору покупателя, чтобы проверить его финансовую устойчивость, прежде чем заключать контракт. Ваш агент может попросить кредитора предоставить подробную информацию о найме покупателя, чтобы лучше оценить вероятность утверждения ссуды.

Непредвиденные обстоятельства инспекции

  • Сделка:предложение покупателя зависит от отчета об осмотре дома. Покупатели используют полученные данные в качестве рычага для заключения более выгодной сделки, прося продавца взять на себя ремонт или включить ремонтные кредиты в продажу для покрытия расходов. Если продавец отказывается, покупатель может уйти со своим задатком.
  • Уровень риска:умеренный
  • Известная статистика:в мае 17% контрактов были расторгнуты из-за домашней инспекции и экологических проблем. В большинстве предложений ожидается проведение проверки дома, при этом 95% недавно приобретенных домов проходят проверку. Поскольку средний дом, приобретенный в 2019 году, был старше 30 лет, неудивительно, что инспекция является виновником многих расторжений и задержек контрактов.
  • Лучший совет агента по недвижимости:чтобы избежать напряженности и споров в последний час, проведите осмотр дома перед включением в список, прежде чем размещать свой дом. Предварительный осмотр, стоящий в среднем от 278 до 399 долларов, позволяет обнаружить проблемы и заняться ремонтом еще до того, как покупатели войдут в картину. Более того, завершенная проверка дает вашим покупателям уверенность в состоянии вашего дома до того, как они сделают предложение, давая им возможность подать более выгодное предложение, чем если бы они ожидали ремонта.

Оценка непредвиденных обстоятельств

  • Сделка:предложение покупателя зависит от оценки дома на сумму, равную или более высокую, чем сумма предложения.
  • Уровень риска: отнизкого до умеренного.
  • Известная статистика:6% контрактов в мае сорваны из-за проблем с оценкой. По данным Fannie Mae, крупнейшего спонсора 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, только 5% оценок жилья оказываются низкими. Недавнее исследование HomeLight предполагает более высокий показатель: опрошенные эксперты считают, что оценки бывают низкими в 10–20% случаев.
  • Советведущего агента по недвижимости:кредиторам потребуется оценка в качестве условия финансирования. Тем не менее, вы можете вести переговоры, чтобы исключить непредвиденные обстоятельства, независимо от того, продаете ли вы покупателю за наличные или финансируемому покупателю, хотя финансируемый покупатель несет больший риск. Если их оценка окажется заниженной, им придется компенсировать разницу между суммой своего предложения и ссудой (покрывающей оценочную стоимость) наличными или отменить продажу и лишиться своего задатка. Скорее всего, вы будете вести переговоры об отказе от оценки, если продаете на сверхконкурентном рынке, где покупатели сделают все, чтобы выиграть войну торгов.

Рыночные условия увеличивают риск возникновения некоторых непредвиденных обстоятельств.

Теоретически вы хотите принять предложение с небольшим количеством непредвиденных обстоятельств - чем меньше непредвиденных обстоятельств, тем больше вероятность того, что сделка будет закрыта. Но на самом деле рынок во многом будет определять вашу способность избегать условных предложений или нет, не говоря уже о влиянии на вероятность того, что условное предложение будет успешным или провальным.

Рынок покупателя: с меньшим количеством предложений продавцы соглашаются на большее количество непредвиденных обстоятельств.

На рынке покупателя количество домов велико по сравнению с количеством покупателей. При меньшем количестве покупателей, предлагающих дома, вы с большей вероятностью столкнетесь с непредвиденными обстоятельствами, чтобы обеспечить продажу. Доннелли объясняет, что на медленных рынках желательны даже предложения с условием продажи дома:

«Я помню, как чувствовал себя так около двух лет назад, когда мы мало продавали и достигли минимума за три или четыре месяца. В течение этого времени, не зная, что принесет будущее, это похоже на то, что покупатель - покупатель, и, возможно, вам понадобится немного больше времени, чтобы закрыть эту продажу, но, возможно, вы захотите изучить это ».

Рынок продавца: ожидайте большего количества предложений с меньшим количеством непредвиденных обстоятельств

На рынке горячих продавцов, где количество покупателей значительно превышает количество выставленных на продажу домов, покупатели могут исключить непредвиденные обстоятельства из своего предложения, чтобы конкурировать за ограниченные варианты жилья. Как продавец, вы также с большей вероятностью получите несколько предложений, что позволит вам отказаться от тех, которые связаны с непредвиденными обстоятельствами.

С другой стороны, когда ваш дом вызывает торговую войну, фактически поднимая цену вашего дома выше рыночной, вам нужно остерегаться непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой покупателей. Если дом оценивается ниже, чем предложение выигравшего покупателя, вам, возможно, придется соответствующим образом скорректировать сделку.

Нестабильная экономика: непредвиденные обстоятельства финансирования срывают сделки из-за неожиданной потери рабочих мест

Когда экономика падает, условные предложения с большей вероятностью не выполнятся. Покупатели, которые неожиданно теряют доход, могут не иметь права на получение ссуды, отказываясь от сделки из-за непредвиденных обстоятельств финансирования. Точно так же покупатели с непредвиденными обстоятельствами продажи дома могут потерять своего покупателя по той же причине или сами могут отказаться от переезда, пока экономика не улучшится.

Доннелли подтверждает, что за последние несколько месяцев на ее рынке было отклонено больше условных предложений, чем обычно, из-за потери работы в связи с пандемией:

«Была очень хорошая молодая пара, которой я некоторое время показывал дома. Мы нашли идеальный дом, написали предложение, и, честно говоря, буквально на следующий день они закрыли свой бизнес - она ​​владеет тренажерным залом. Поэтому они отказались от предложения купить дом за 800 000 долларов ».

Клиент Доннелли был одной из почти 11700 транзакций, выпавших из условного депонирования в марте 2020 года в соседних округах Лос-Анджелес, Ориндж, Риверсайд и Сан-Бернардино.

Источник: (Фабиан Ирсара / Unsplash)

Хеджируйте риск невыполнения обязательств

Пока движение рынка находится вне ваших рук, вы держите власть, чтобы избежать непредвиденных обстоятельств или, по крайней мере, вести переговоры в свою пользу.

Избегайте непредвиденных обстоятельств финансирования с покупателем наличными

Лучший способ избежать непредвиденных обстоятельств? Продайте свой дом покупателю за наличные. Покупатели за наличные имеют средства, чтобы заплатить за ваш дом сегодня, что гарантирует более быстрое и простое закрытие. Платформа HomeLight Simple Sale - это самый быстрый способ найти заранее одобренного покупателя за наличные. Просто ответьте на несколько вопросов о своем доме в Интернете, и мы свяжем вас с покупателем, предлагающим самую высокую цену в нашей сети, в течение 48 часов или меньше.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ